维修资金知多少？关于维修资金第三方监管问题及出路
导读：针对许多小的维修项目，对第三方机构来说，全过程的监管服务工作量与大的维修项目差别并不大，与维修金额挂钩的费用无法与工作量相匹配，这又成为其消极怠工的原因。
什么是维修基金？
维修基金（maintenance fund），又称“公共维修资金”“住宅专项维修资金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户。
并授权物业服务企业或其他管理单位使用的资金。
维修资金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修资金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修资金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修资金也应经旧业主更名为新业主名下。\
使用条件
1、维修资金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行维修、更新时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。
2、维修资金闲置时，除用于购买国债或无风险的理财范围外，禁止挪作他用。
资金缴纳
维修资金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%或每平方米100至200元的标准缴纳至物业所在市房地产主管部门指定的商业银行。维修资金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。
使用范围
房屋维修资金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的维修、更新工程。 房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、电梯、外立面、消防设施、绿地、道路、沟渠和其他共用设施设备等。
资金管理
按照《物权法》和自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下维修资金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司或管理单位申请支取使用。业主委员会成立之后，业主户数和建筑面积的三分之二以上同意可以将维修资金划转到业委会，由业委会行使管理权利 。
业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本维修资金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案。该帐户只能用于维修资金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修资金部分的使用和留存情况。维修资金的使用及补充需经业主大会作出决议。
维修资金管理需遵循如下规定：
1、房地产行政管理部门应定期与专户银行核对维修资金的交存情况，并在该物业范围内公布。
2、业主委员会应定期向全体业主公布维修资金的使用情况和剩余情况。
3、单个业主可凭维修资金发票至开户银行查询本人名下维修资金的使用情况和留存情况。若物业因拆迁发生灭失的，业主可持相关证明至银行提取分户帐户内的余额。
维修资金第三方监管问题及出路
文/徐生钰
原载于《现代物业·新业主》2018年7期/总第429期
住宅专项维修资金使用中的困境与引入第三方监管
住宅专项维修资金[1]一般被形象地称为“房屋的养老金”，因此，其合理有效的使用，事关居民住房安全和房屋正常使用年限。《住宅专项维修资金管理办法》第四条规定：“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。” 说明作为所有者的业主拥有使用维修资金的最终决策权，而政府部门负责对银行存储维修资金进行监管，对住宅小区使用维修资金进行审核、监督。从表面上看，该规定确定了维修资金的用途，明晰了不同主体在维修资金使用上的权责关系，有利于维修资金合理有效使用。
但是，一方面，维修资金的使用范围涵盖了住宅小区所有共有部位和共用设备设施，专业性强，复杂程度高。包括业主委员会成员在内绝大多数业主不可能对某个维修项目具体状况、产生原因、施工方案、所需材料、工程造价等做出科学合理的分析，也就无法判断施工方的施工方案和报价的合理性。
另一方面，由于属于公共事务，维修资金的使用本身也无法避免“搭便车”行为，即使有些业主具有专业知识，也没有积极性去为维修资金的使用劳心费力。因此，作为所有者的广大业主既缺乏专业知识，又没有监督实施的积极性。这种情况下，作为审核、监督方的政府主管部门的作用显得至关重要。
但是，第一，与小区业主一样，政府主管部门人员同样不可能具备对小区共有部位和公用设备设施维修的专业知识和能力；第二，政府部门也不可能配备庞大的监管队伍去现场监督查勘每一项维修项目的具体实施；第三，更为重要的是现实操作中，政府是维修资金的审批主体，如果介入到维修资金具体使用环节，也不利于其职能的准确定位。
这样，事关维修资金使用的两个主要主体——小区业主和政府主管部门，在无力、无法或者没有积极性促使维修资金合理有效使用的情况下，导致了现实中维修资金的使用“虚报、冒领、过度维修”的情况比比皆是。这种情况下，政府主管部门一直在寻求一种能够摆脱困境、促进维修资金合理有效利用的机制和方法。其中，试图引入负责任、懂专业的第三方弥补小区业主和主管部门的不足，维护维修资金安全，提高维修资金使用效率，是其中之一。
当前维修资金使用中的主要第三方监管服务机构
为了维修资金的合理有效使用，目前被引入的第三方监管服务机构主要有这样几类：
造价咨询和审价机构
由其提供工程造价咨询和审核服务，主要对维修资金使用项目进行第三方工程审价，以降低维修资金使用风险，确保其安全有效利用。
招标代理机构
招标是在市场经济条件下进行大宗货物的买卖、工程建设项目发包与承包，以及服务项目的采购与提供时，所采用的一种有效的交易方式。应用到小区维修上，通过招标以公开、公正、公平的竞争方式选择施工方，有利于避免相关利益方私下交易，也有利于各方报价尽可能接近真实报价，是弥补小区业主与主管部门专业知识缺陷的有效途径之一。但是，招投标本身具有极高的专业性，在相关法律法规框架内按照严格程序进行，一般需要专业的代理机构负责完成。因此，在小区维修过程中，如果选择施工方需要通过招标形式，就需要招标代理机构作为第三方参与。当然，招标的专业性和复杂性本身就决定了较高的代理费用，这就要求维修项目达到一定金额的情况下，才值得考虑使用招标方式选择施工方。
施工过程的监理机构
与造价咨询和审价机构一样，监理机构也是为应对小区业主和政府主管部门的不足而引入的第三方机构。与造价咨询和审价机构不同的是，理论上监理机构主要对施工方的施工行为进行全过程监督管理。一般其监理人员都是既懂工程技术又懂经济管理的专业人士，他们有能力及时发现维修工程实施过程中出现的问题，以及工程材料、设备等存在的问题，确保施工过程严格按照施工方案进行，从而最终确保维修资金得到合理有效的使用。因为监理是全过程的监督管理行为，工作量相当大，加上也极具专业性，只有维修项目规模较大时，才值得引入专门的监理机构。
特种设备设施的检验、检测机构
主要是涉及小区中一些特种设施设备维修时，为了确保故障诊断的合理准确，避免弄虚作假，要求政府特种设备设施管理部门作为第三方出具专业性检验报告的情况。一般来说，小区中的这种特种设备设施主要是消防系统和电梯。这些特种设备设施的维修或改造，请专业的国家行政职能机构或部门认定，由他们出具鉴定意见，既具专业性，又具权威性。因此，一些城市把他们出具的检验检测报告，作为维修或改造所需具备的要件。如《南京市住宅专项维修资金管理办法》规定，更换电梯电动机、制动器、减速器、曳引轮和控制柜等主要部件的重大修理及改造，需提供电梯检验检测机构出具的监督检验报告。
其他
除了这四类机构以外，还有一些机构，如存储维修资金的银行在某些地方也被赋予了维护资金安全的职能，因此，一定意义上也是第三方机构。不过总体上看，最主要的第三方机构主要有以上四类。
现有第三方监管服务机构存在的问题
从上海、南京、成都、武汉等城市的情况来看，在维修资金使用过程中，第三方机构的引入成效十分明显（有报道称，2015年一年，引入审价机构以后，为成都的小区业主们节省了2,700多万元的维修资金）。但实际操作中还存在一系列问题。
1.覆盖面太窄
2.职责划分不清
3.专业性问题
4.费用水平和来源问题
5.责任心问题
第三方监管服务机构存在问题的初步解决思路
第一，扩充、细化审价机构职能，构建贯穿始终的监管服务综合第三方。首先，应该扩充审价机构职能，明确无论有无监理机构，其监管职责覆盖所有工程始终，从而组建一个职能贯穿始终的综合性第三方监管服务机构。（鉴于当前监理机构现状，如果扩充职能以后的审价机构运作良好，维修工程中甚至可以考虑不要监理机构，这意味着审价机构和监理机构职能合一。）其次，进一步细化审价机构职能及工作规程，完善其评价机制。最后，从长远考虑，应抓紧研究制定维修资金使用监管方面的法律法规，为第三方监管服务奠定法律基础。这样，事关特种设施设备检验检测仍然由政府国家行政职能机构负责，招标代理由代理机构负责以外，其余的监管服务由这样一个综合的第三方来承担。
第二，探索创新费用来源渠道，扩大第三方监管服务的覆盖面。费用问题是造成第三方监管服务不能全覆盖的主要原因。前文已经提及，第三方服务费用理论上由小区业主承担并在维修资金中列支是合理的。但是，鉴于维修资金本来十分有限，引入第三方也是出于安全和合理有效利用维修资金，在第三方监管服务机构全过程全覆盖的情况下，全部从维修资金中列支，可能性不大。因此，应该探索新的费用来源渠道。
从实地调研和有些城市已经操作的情况来看，新的来源还可以有两个：一个是主管部门。第三方监管服务机构的引入，一定程度上分担了主管部门的部分职责，因此，由其承担一定费用，也是合理的。而且从现实调研情况来看，主管部门也是有能力承担这部分费用的。另外一个是维修资金专户银行。维修资金数量巨大（仅南京市6,000多个小区就有100多亿元）、存期长、风险小，对银行来说是难得的优质资源。把为第三方监管服务承担一定费用，甚至承担一定的监管职责作为选择和考核专户银行的条件，不失为第三方服务费用的一个合理有效渠道。从上海、深圳等城市执行的情况来看，也取得了良好的效果。这样，在拓宽费用来源渠道的基础上，扩大第三方监管服务的覆盖面，甚至做到全覆盖，必将有利于减少维修资金虚报、冒领和过度维修的情况。
第三，适当提高服务费用，提高第三方机构的积极性和专业水平。从业主及其有限的维修资金角度来看，第三方服务费用太高。但是，从第三方监管服务机构角度来看，这个费用可能又太低。一定意义上，对维修项目的监督管理具有规模效应，尤其是在扩充、细化审价机构职责以后，表面上看起来一个很小的维修项目，对其来说从项目预决算到现场查勘监督，不能缺少任何一个环节或程序，成本费用比大项目少不了多少。另外，小区维修工程繁杂、专业性强、体量小、周期长，加上技术日新月异对人员知识和技能更新不断提出新的要求，对于第三方来说，也隐含着成本代价的提高。因此，在拓宽费用来源渠道的基础上，根据项目本身情况适当提高费用水平，给予第三方合理的回报，不仅有利于提高其积极性，也使其有一定经济实力不断提升员工素质和业务水平，适应新技术、新材料、新设备、新工艺的要求。
第四，多方参与、多管齐下，构建有效监管和激励机制。谁来监管监管者是委托代理理论一个永恒的话题，引入第三方监管服务机构是为了监督管理维修工程的施工方，实际上增加了委托代理链条，同时也产生了如何让第三方监管服务机构积极有效工作的问题，甚至还存在如何避免他们被施工方“收买”或“俘虏”的问题。无论在理论上还是现实中，对这个问题完全杜绝或消灭是不可能的，只能采取适当措施尽可能减少。适当地提高服务费用水平是措施之一，更为重要的是，应该尽可能构建一个有效的监管和激励机制。
初步考虑包含两个方面：
一方面，第三方监管服务费用来源于小区业主、主管部门和专户银行，这三方都属于第三方监管服务机构的委托人，则其应该向这三方负责。因此，应该让这三方都参与到监督管理中来，督促和检查第三方监管服务机构的工作。尤其是要让与维修项目直接利益相关的业主参与到维修项目的监督管理中来，不仅直接监管施工方，及时就相关信息与第三方监管服务机构交流，而且对第三方监管服务机构的工作进行督促和监督。
另一方面，应该多管齐下，加强第三方监管服务机构管理。如建立第三方监管服务机构备选库（成都、南京、武汉等城市都已经做了该项工作），并执行严格的筛选和淘汰机制，及时进行更新，让不严格履行职责的第三方机构没有机会提供第三方监管服务。
注释：
[1]指专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。